지허브에셋
말레이시아의 임대 계약서(Tenancy Agreement)에는 정부가 정한 표준 서식이 없습니다. 임대인과 에이전트가 각자의 서식을 쓰기 때문에 같은 단지에서도 조항의 순서와 표현이 다릅니다. 처음 받았을 때 어디부터 읽을지를 정해 두면 빠진 조항이 눈에 들어옵니다.
1. 당사자와 목적물 (Parties and Premises)
임대인(Landlord)의 이름이 소유자와 같은지, 대리인이 서명한다면 위임 사실이 문서에 적혀 있는지 확인합니다. 목적물(Premises)에는 단지명·동·호수와 주차 구획 번호가 들어갑니다. 주차가 계약에 포함되는지는 이 조항에서 갈립니다.
2. 기간과 개시일 (Term and Commencement)
계약 기간의 시작일과 종료일이 날짜로 적혀 있어야 합니다. 열쇠를 받는 날과 임대료를 기산하는 날이 다르게 적힌 계약서도 있으므로 두 날짜를 각각 확인합니다.
3. 임대료와 지급 방법 (Rent)
월 임대료의 금액, 지급일, 지급 방법, 연체 시 가산되는 조건이 한 조항에 모여 있는지 봅니다. 지급받는 계좌가 임대인 명의인지도 확인합니다.
4. 보증금 (Deposits)
임대 보증금(Security Deposit)과 공과금 보증금(Utility Deposit)이 각각 적혀 있는지, 몇 개월분인지 봅니다. 계약 전에 지급한 예약금(Earnest Deposit)이 보증금에 산입되는지도 문구로 확인합니다.
5. 임대인과 임차인의 의무 (Covenants)
수리 책임의 경계, 에어컨 정기 세척의 주기와 부담 주체, 관리비와 세금의 부담 주체가 이 조항에 나뉘어 적힙니다. 목록이 길어 넘기기 쉬운 자리이며, 입주 후 분쟁이 시작되는 출발점입니다.
6. 해지와 원상복구 (Termination and Reinstatement)
만료 전 해지가 가능한지, 통지 기간이 몇 개월인지, 위약 조건이 무엇인지 확인합니다. 원상복구(Reinstatement)의 범위가 어디까지인지도 이 조항에서 갈립니다.
7. 인지세와 부대 비용 (Stamp Duty and Costs)
「인지세법」은 임대차 계약 원본의 인지세를 임차인이, 부본을 임대인이 부담하는 것을 기본으로 둡니다. 다만 협의로 바꿀 수 있으므로 계약서에 다르게 적혀 있는지 봅니다. 에이전트 수수료의 부담 주체도 같은 자리에서 확인합니다.
조항이 아예 없을 때
위 일곱 가지 중 계약서에 없는 항목이 있다면, 관행이 있다고 해서 그 관행이 적용되는 것은 아닙니다. 없는 조항은 추가를 요청하고, 추가가 어려우면 그 사실을 알고 서명합니다.
이 순서는 조항이 빠졌는지를 확인하기 위한 것입니다. 각 조항의 구체적인 조건은 계약서마다 다릅니다. 지허브에셋은 서명 전에 조항을 한국어로 대조하고 수정이 필요한 문구를 정리해 드립니다.